ー不動産の節税対策を基礎から解説｜オーナーが知っておきたいポイントー

不動産の節税対策とは？まずは税金の基本を押さえよう

不動産を所有していると、固定資産税や所得税、相続税などさまざまな税金がかかります。「できるだけ税金を抑えたい」と感じる一方で、どこから手をつけてよいか分からない方も多いのではないでしょうか。不動産の節税対策は、基本的な仕組みを理解したうえで、できることから積み重ねていくことが大切です。

不動産にかかる主な税金の種類

不動産の節税対策を考えるときは、まず「どんな税金がかかっているのか」を整理することから始めましょう。
・固定資産税・都市計画税
・不動産所得に対する所得税・住民税
・不動産売却時の譲渡所得税
・相続や贈与の際にかかる相続税・贈与税
それぞれの税金には計算方法や控除の仕組みがあり、どの部分に節税の余地があるかを知ることで、具体的な不動産の節税対策を立てやすくなります。

無理な節税はリスクになることも

不動産の節税対策というと、極端なスキームや複雑な商品をイメージする方もいるかもしれません。しかし、法律の趣旨から外れた節税や、将来の売却・相続を無視した対策は、かえって損をする可能性もあります。税制は定期的に見直されますので、「今だけ得をする」のではなく、長期的な視点で無理なく続けられる方法を選ぶことが重要です。

不動産の節税対策１：賃貸経営で経費をしっかり活用する

賃貸用のマンションやアパート、一戸建てなどを所有している場合、賃料収入に対してかかる所得税・住民税が大きなテーマになります。不動産の節税対策として取り組みやすいのが、必要経費を正しく計上し、課税所得を適正に抑えることです。闇雲に支出を増やすのではなく、「本来認められる経費」を漏れなく計上するイメージを持つと良いでしょう。

経費として計上できる代表的な項目

不動産所得の計算では、次のような支出を必要経費として計上できます。
・建物や設備の減価償却費
・管理会社への支払手数料
・修繕費やリフォーム費用
・火災保険・地震保険の保険料
・固定資産税や都市計画税
・ローン利息部分（元本返済分は経費になりません）
これらをきちんと記録し、領収書や契約書を保管しておくことで、不動産の節税対策として効果的に活用できます。

修繕費と資本的支出の違いに注意する

修繕関連の支出は、不動産の節税対策でよく話題になるポイントです。原状回復などにかかる「修繕費」は、その年の経費として全額計上できますが、価値を高めるような大規模リフォームは「資本的支出」とされ、減価償却で少しずつ経費化するケースがあります。同じ工事でも扱いが変わることがあるため、判断に迷うときは税理士など専門家に確認しながら進めると安心です。

不動産の節税対策２：所有形態や名義を見直して相続税に備える

不動産は金額が大きく、相続の場面では相続税やその後の分割方法など、多くの悩みが出てきます。不動産の節税対策としては、早めに所有形態や名義の持ち方を見直し、将来の相続の負担を軽くしておくことが重要です。

生前贈与を活用して分散する方法

相続税を意識した不動産の節税対策としてよく検討されるのが、生前贈与です。毎年の贈与税の非課税枠を活用し、少しずつ現金や不動産の持分を移転しておくことで、将来の相続財産を圧縮することができます。ただし、贈与には贈与税がかかる場合や、名義だけ移して実態が変わらないと判断されるリスクもあるため、必ず税理士や専門家と相談しながら進めるようにしましょう。

共有名義や法人名義の活用

複数の相続人がいる場合、不動産をあらかじめ共有名義にしておく方法もあります。また、法人を設立して不動産を法人名義に移すことで、所得の分散や相続時の承継をスムーズにするケースもあります。不動産の節税対策として所有形態を工夫することで、税負担と将来の管理のしやすさを両立できる場合もありますが、登記費用やランニングコストなども含めて総合的に検討することが大切です。

不動産の節税対策３：売却や買い替えのタイミングを意識する

長く保有してきた不動産を売却したり、別の物件へ買い替えたりする場面でも、不動産の節税対策を意識することで手取り額が大きく変わることがあります。譲渡所得の計算方法や、特例の適用要件を把握しておくことで、より有利な形で資産を組み替えやすくなります。

居住用財産の特例をチェックする

自宅を売却する場合には、「居住用財産の3,000万円特別控除」など、税負担を大きく軽減できる特例が用意されています。一定の要件を満たせば、売却益から最大3,000万円までを差し引いて計算できるため、不動産の節税対策としてインパクトの大きい制度です。ただし、投資用物件には使えないなどの条件があるため、売却前に要件を確認しておきましょう。

長期譲渡・短期譲渡の違いを理解する

不動産をどのくらいの期間保有していたかによって、譲渡所得にかかる税率が変わることがあります。一定期間を超えて保有していれば「長期譲渡」となり、税率が軽減されるケースもあるため、売却のタイミングを少し調整するだけで不動産の節税対策につながることがあります。将来の住み替えや売却を検討している場合は、保有期間や適用できる特例を早めに確認しておくとよいでしょう。

不動産の節税対策で専門家を活用するメリット

ここまで見てきたように、不動産の節税対策には賃貸経営、相続、売却などさまざまな場面が関わります。すべてを自分だけで判断するのは難しく、ネットの情報だけでは判断を誤ってしまうこともあります。そのため、重要な局面では税理士や不動産に強い専門家のサポートを受けることも検討してみてください。

税理士・司法書士・不動産会社の上手な使い分け

不動産の節税対策では、税務の判断は税理士、登記や相続の手続きは司法書士、売却や活用の相談は不動産会社といったように、専門分野が分かれています。誰に何を相談するのかを整理しておくことで、スムーズに情報が集まり、自分に合った節税プランを組み立てやすくなります。

長期的な視点で資産全体を考えることが大切

節税だけをゴールにしてしまうと、本来の目的である「資産を守り、活かす」という視点が抜けてしまいがちです。不動産の節税対策を考えるときは、老後の生活資金や家族構成の変化、将来の相続などもふまえて、長期的に見てバランスの良い選択をすることが大切です。

まとめ｜不動産の節税対策は「知ること」と「準備」がカギ

不動産の節税対策は、税金の基本を理解し、日頃から帳簿や書類を整えることが大きな第一歩になります。そのうえで、賃貸経営での経費活用、相続に向けた所有形態の見直し、売却や買い替えのタイミング調整など、自分に合った対策を組み合わせていくことが重要です。焦らず一つずつ整理しながら、不動産と上手に付き合い、将来にわたって安心できる資産形成を目指していきましょう。