不動産売買契約の流れとは？
不動産の購入や売却は、人生で何度も経験することではありません。そのため、「不動産売買契約の流れってどうなってるの？」「どんな書類や手続きが必要？」と不安になる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産売買契約の全体の流れを、初心者の方にもわかりやすくステップごとに解説していきます。買主と売主の両方の立場から見たポイントも交えながら、スムーズに取引を進めるための知識をお届けします。
売買契約とは何か？
まず、不動産売買契約とは「買主が不動産を買うこと」と「売主が不動産を売ること」に合意し、その内容を契約書に明文化することです。売買契約を交わすことで、法的な効力が生じ、取引が正式に進行します。
事前準備が成功のカギ
売買契約をスムーズに進めるためには、事前準備が非常に重要です。特に売主の場合は、必要書類の準備や物件の状況確認など、前もってやるべきことが多くあります。買主も住宅ローンの事前審査などを済ませておくと、契約後のトラブルを防ぎやすくなります。
不動産売買契約の主な流れ
ここでは不動産売買契約の基本的なステップを、時系列に沿ってご紹介します。売主・買主双方の動きも含めて確認していきましょう。
1. 物件探し・不動産会社との媒介契約
買主は物件情報を探し、気になる物件があれば不動産会社に問い合わせます。売主は、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には次の3種類があります。
– 専属専任媒介契約：1社のみに依頼、自己売却不可
– 専任媒介契約：1社のみに依頼、自己売却可能
– 一般媒介契約：複数社に依頼可能
2. 内見・条件交渉
買主は実際に物件を見学し、設備や周辺環境をチェックします。気に入れば、価格交渉や引渡し時期の相談など条件交渉に入ります。条件が合意できれば、次のステップへと進みます。
3. 重要事項説明
契約前には必ず「重要事項説明」が行われます。これは宅地建物取引士が行う説明で、法律上義務づけられています。説明内容には次のようなものがあります。
– 登記情報（所有者・面積・地目など）
– 接道状況や都市計画
– 瑕疵の有無や過去のトラブル
– 管理費・修繕積立金（マンションの場合）
ここで疑問点を解消し、納得してから契約へ進むことが大切です。
4. 売買契約の締結
重要事項説明の後、売買契約書を取り交わします。契約時には以下の内容が明記されます。
– 売買価格
– 支払い方法とスケジュール
– 引渡し日
– 手付金の金額と扱い
– 契約解除に関する条項（手付解除など）
また、契約締結時には「手付金」を支払うのが一般的です。相場としては売買価格の5〜10％程度です。
5. ローン契約（買主のみ）
買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約後に本審査の申し込みを行います。ここで注意したいのは「ローン特約」です。これは、万が一住宅ローンが通らなかった場合に、契約を白紙解除できるというものです。
必要な書類：
– 売買契約書
– 収入証明書（源泉徴収票など）
– 本人確認書類
– 購入物件の資料一式
6. 残金決済・物件引渡し
住宅ローンの審査が通ったら、いよいよ最後のステップです。残代金の支払いと同時に、登記の名義変更（所有権移転登記）を行い、鍵の引渡しが行われます。この時点で買主が正式な所有者となります。
必要な手続き：
– 売買代金の残金支払い
– 固定資産税などの清算
– 登記手続き（司法書士が対応）
– 物件の鍵の引渡し
不動産売買契約でよくあるトラブルと対策
契約の流れを理解していても、実際にはトラブルが起こることもあります。よくあるケースとその予防策についても押さえておきましょう。
契約後のキャンセル
契約締結後、買主または売主が一方的に契約を解除することは原則できません。ただし、手付解除やローン特約によって解除が認められるケースもあります。これらの条件は契約書に明記されているので、事前にしっかり確認しましょう。
設備の不具合・隠れた瑕疵
物件引渡し後に「給湯器が壊れていた」「雨漏りがあった」など、見えない部分の不具合が見つかることもあります。このような「隠れた瑕疵」に備えて、契約時には「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」について明記しておくことが重要です。
登記や支払いの手続きミス
登記に必要な書類の不備や、支払いの遅延などによって引渡しがスムーズにいかないこともあります。司法書士や金融機関との連携を密にし、スケジュール管理をしっかり行いましょう。
まとめ
不動産売買契約は、大きな金額が動く一大イベントです。しかし、全体の流れと各ステップで必要な準備を理解しておけば、不安を最小限に抑えて進めることができます。
重要なのは、信頼できる不動産会社を選ぶこと、契約内容をしっかり確認すること、そして何よりも「わからないことはそのままにしない」姿勢です。この記事を参考に、初めての不動産取引でも安心して臨めるよう備えておきましょう。
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